尹中立（国务院参事对对配，中国社会科学院金融所研究员）
近日，中央政治局会议强调，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。
会议关于房地产市场的论述，不仅看到了第一季度我国房地产市场出现的积极的变化，也充分估计到房地产止跌回稳的基础还不牢固的现实，并提出了针对性的措施。
房地产市场出现的积极变化：自2024年9月份以来，为了实现“稳楼市”目标，有关部门开启了一揽子货币政策工具。2024年9月份人民银行除了启动传统的货币政策工具（降准、降息）外，还创设了新的货币政策工具（设立保障房再贷款机制）。这些货币政策工具为稳定市场预期起到了积极作用，楼市交易明显活跃。根据国土资源部的数据，2025年一季度全国一、二手房成交总量达到383万套，同比增长10%。从房地产市场的交易量看，止跌企稳的目标已初步实现。
在房地产市场总体向好的背景下，我们需要关注市场的结构性变化对对配，这些结构性变化一定程度反映了当前房地产市场存在的内在矛盾。主要表现在以下几个方面：
其一，不同城市之间房地产市场出现明显分化。核心城市和核心地带的住宅成交占比增加。一线城市的交易活跃度增加幅度最大，二线城市次之，三线城市的交易活跃度增加幅度较小。
城市之间房地产市场的分化，和多年来土地资源与人口资源的错配有密切关系。在过去的20多年里，随着工业化和城市化的推进，我国城市的就业人口快速向大城市集中，但我国的土地供给指标并没有根据人口的流动趋势而进行相应调整，导致少数大城市的土地供求关系持续紧张，而大多数中小城市出现了土地供给大于需求的局面。在房价上行周期，中小城市土地的供需矛盾被房地产投机气氛所掩盖，随着房地产市场拐点的出现，中小城市的住房供大于求的矛盾日益凸显。主要表现为商品房空置率居高不下，房价和租金收益率持续大幅度下跌，新房库存高企、去化周期长。
在调研中发现，同一个城市的核心区域的交易量回升幅度明显高于非核心区域。核心区域的成交占比提高无疑会拉高平均房价，部分城市的房价回升主要原因是二手房成交结构出现变化，如果简单地认为房价的回升是房地产市场出现触底反弹的信号，可能形成误判。以深圳为例，2024年10月份之后，深圳的二手房价出现连续5个月环比上升，备受市场关注。从调研中我们了解到，导致深圳二手房价上涨的主要原因是成交结构出现变化，即核心区域的高价房的成交占比增加所致。2024年、2025年第一季度单套总价400万元以下的住房占比从56.1%下降至53.4%，但400万~600万元的房子占比从22.6%提高到24.6%，单价600万元以上二手房的占比从21.3%提高到22%。从二手房成交价格看，价格低的二手房成交占比降低，而价格高的二手住宅成交占比提高，2025年第一季度成交价小于4万元/平方米的住宅占比为32.2%，比2024年降低1.2个百分点，单价为4万~5万元/平方米的住宅占比提高0.7个百分点，单价5万~6万元/平方米的住宅占比提高0.9个百分点，单价高于9万元/平方米的住宅占比提高1.4个百分点。
其二，二手房成交占比上升，新房成交占比相对降低。根据国土资源部公布的数据，一季度办理新建商品房转移登记238.7万件，同比减少12.1%；办理存量商品房转移登记164.6万件，同比增长34.7%。二手房的成交增速超过新房是最近三年的新现象，主要原因是部分房地产开发企业出现债务风险之后，购买期房的风险增加，部分刚需购房者选择购买二手房而放弃购买新房。由此可见，部分房地产商的债务风险对购房者的决策影响相当大，要实现房地产市场的止跌回稳对对配，首先需要化解房地产开发企业的债务风险。
“带押过户”制度的实施在一定程度上刺激了二手房交易的活跃。“带押过户”允许未结清贷款的房产直接过户，降低交易门槛和资金成本，可有效激活置换需求，促进二手房流通，并结合以旧换新等税费减免、购房补助等政策优惠，进一步释放改善型需求。2025年一季度，全国新办理不动产“带押过户”7.1万件，涉及金额717亿元。2025年初“带押过户”月均办理量增长163%，办理金额增长68%。
其三，住宅市场与商业物业走势出现分化。如果说住宅市场初现止跌回稳的态势，那么写字楼和商业地产仍需努力。根据中指的数据，2025年一季度，重点城市写字楼市场延续上年四季度偏弱态势，租赁需求以续租、搬迁为主，新增需求较为有限。部分城市需求恢复速度不及供应增长速度，空置压力增加。写字楼租金延续下跌态势，根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.58元/平方米·天，环比下跌0.73%，跌幅较上年四季度扩大0.12个百分点，同比下跌2.1%。
有的城市写字楼空置率上升与土地资源在不同产业之间的错配直接相关。一些地方政府为了使土地收益最大化，倾向于控制住宅用地比例，提高工业用地和商业用地占比，导致写字楼和其他商业地产供大于求。即使是部分一线核心城市同样存在写字楼供给严重过剩的现象。
房地产市场的结构性分化让我们看到了体制与机制的深层次问题，要实现房地产市场的止跌回稳，不仅要在刺激需求上做文章（如推进城中村和危旧房改造和存量商品房收购等措施），而且要在改革房地产市场基础制度上下功夫。
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